70% инвестиций в коммерческую недвижимость в странах ЦВЕ направляются в Польшу и Чехию.

Объем инвестиций в деловую недвижимость в Центральной и Восточной Европе (ЦВЕ) превысил 7 миллиардов евро за первые три квартала 2025 года, что представляет собой рост на 38% в годовом исчислении, согласно данным консалтинговой компании Colliers. Основная часть потоков капитала направляется в Чехию и Польшу, которые вместе составляют более 70% всей деятельности.

Чешская Республика сообщила о впечатляющем росте инвестиций на 131%, обусловленном офисным, промышленным, гостиничным и многофункциональным сегментами, в то время как Польша остается крупнейшим и наиболее ликвидным рынком в регионе, сохраняя стабильность, несмотря на небольшой спад в годовом исчислении. В Венгрии и Словакии также наблюдалось сильное восстановление: объем инвестиций в Венгрии утроился по сравнению с предыдущим годом, а в Словакии объем сделок превысил 600 миллионов евро, половина из которых была нацелена на коммерческий сектор.

Восстановление офисного сектора, стабильность в логистике, появление альтернатив

Офисный сектор набирает обороты: в элитных и отремонтированных объектах недвижимости в центральных районах наблюдается рост арендной платы на фоне ограниченного предложения новых объектов. Логистика остается устойчивой, чему способствуют стабильные договоры с арендаторами и долгосрочная аренда, в то время как инвесторы все больше сосредотачиваются на портфельных сделках.

Розничная торговля адаптируется посредством стратегии изменения позиционирования и улучшения удобств, чтобы соответствовать изменяющимся профилям потребителей.

Альтернативные активы также привлекают внимание, в том числе складские помещения, центры обработки данных, дома престарелых и студенческие общежития. Эти сегменты предлагают доход, связанный с инфляцией, и потенциал структурного роста, что делает их привлекательными для инвесторов, стремящихся к диверсификации и долгосрочной стабильности.

Рост внутреннего капитала, стабилизация долговых рынков

Источники капитала в регионе становятся все более разнообразными. Местные инвесторы, особенно в Польше и Чехии, стали ключевыми игроками: на долю инвесторов из ЦВЕ в совокупности приходится 57% общего объема инвестиций, что вдвое превышает средний показатель до пандемии. Польский капитал продемонстрировал впечатляющий рост, достигнув 23% от общего объема деятельности и почти 600 миллионов евро. В предыдущие годы доля местного капитала в Польше была незначительна, составляя в среднем всего 2% в период 2018-2022 годов, а затем выросла до 10% в 2023-2024 годах. Тем временем инвесторы из США и Западной Европы выборочно возвращаются на рынок ЦВЕ, концентрируясь на логистике и активах с фиксированной доходностью.

Долговые рынки восстановили свою динамику, активизировались традиционные банки и долговые фонды. Немецкие кредиторы вернулись в качестве конкурентоспособных игроков, предлагая привлекательные условия для элитных офисных и логистических активов. Маржа для первоклассных заемщиков сократилась, а условия кредитования на ключевых рынках стабилизировались, что является признаком восстановления доверия к финансовой среде ЦВЕ.

Экономические основы поддерживают восстановленное доверие

Уверенность постепенно возвращается на рынки недвижимости в Центральной и Восточной Европе (ЦВЕ), а настроения инвесторов смещаются от осторожного оптимизма к прагматичным действиям, сообщает Colliers.

В докладе говорится, что регион продолжает демонстрировать устойчивость и возможности, чему способствуют умеренная инфляция, стабильное потребление домохозяйств и высокий уровень занятости.

Хотя глобальная ситуация остается сложной, ожидается, что регион ЦВЕ обгонит Западную Европу: прогнозируется, что рост удвоится в 2025 году и утроится в 2026 году. Прочные фундаментальные показатели – от смягчения денежно-кредитной политики и финансирования из европейских фондов до низкого уровня безработицы – продолжают поддерживать стабильность и доверие инвесторов, отмечает Коллиерс.

Геополитические риски сохраняются, но регион все чаще рассматривается как зона возможностей. Предстоящее вступление Болгарии в еврозону и недавнее повышение кредитного рейтинга усиливают позитивные настроения, в то время как Венгрия и Румыния извлекают выгоду из сильных логистических и производственных баз. Чешская Республика и Словакия сохраняют стабильные институциональные профили, а Польша продолжает лидировать по масштабам и ликвидности.

Устойчивое восстановление и выборочный рост

В течение следующих 12 месяцев Colliers ожидает постепенного, но устойчивого восстановления, поскольку ценовые ожидания выравниваются, а финансирование остается доступным. Компания ожидает, что сочетание прочных экономических показателей, прагматичного ценообразования и расширения местной ликвидности будет способствовать дальнейшему стимулированию инвестиционной активности в 2025 году и в последующий период.

«ЦВЕ больше не рассматривается исключительно через призму риска», — отмечает Гжегож Силевич, руководитель отдела экономического и рыночного анализа ЦВЕ. «Инвесторы возвращаются с большей сосредоточенностью, избирательными стратегиями и растущей уверенностью в долгосрочных фундаментальных показателях региона».

Благодаря конкурентоспособным экономическим показателям, устойчивому спросу на арендаторов и растущей капитальной базе Центральная и Восточная Европа продолжает оставаться одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость в Европе, отмечает Коллиерс.