Бум недвижимости в Дубае привел к тому, что застройщики накопили долги в 6 миллиардов долларов

Строительные компании в Объединенных Арабских Эмиратах привлекают миллиарды долларов с помощью растущего арсенала финансовых инструментов, от исламских облигаций до частных кредитов, пользуясь одним из самых продолжительных периодов сильного роста рынка недвижимости в странах Персидского залива за последние годы, сообщает Bloomberg.

Данные, собранные Bloomberg, показывают, что с 2021 года выпуск только долларовых облигаций и облигаций сукук вырос более чем в 12 раз до $6 млрд, показывая, какой объем доступа к рынку получили строительные компании за короткое время.

Компании, которые когда-то были неизвестны на международных рынках долгового капитала, в том числе Arada Developments, Binghatti Holding и Omniyat Holdings, теперь являются постоянными эмитентами сукук, присоединившись к таким гигантам, как Emaar Properties, Aldar Properties и DAMAC Properties.

Все больше новых компаний, таких как Samana Developers, планируют протестировать рынки капитала, а Arda даже рассматривает возможность конвертируемого сукук, что является редкостью в регионе, который все еще плохо знаком с финансированием, привязанным к акционерному капиталу.

Многие компании спешат собрать больше средств для покупки земли, поскольку конкуренция за лучшие места в ОАЭ усиливается. Их выход на новые сегменты кредитного рынка подчеркивает растущую роль местных и международных инвесторов в облигации в сфере недвижимости Дубая. Цены на жилье в городе уже выросли более чем на 70% с 2019 года, а также растут в Абу-Даби и Шардже.

Но активная выдача привела к увеличению пула кредитов с наступающим сроком погашения, срок погашения которых составит около 8 миллиардов долларов к 2030 году. Некоторые аналитики отмечают растущие риски, связанные с длительным бумом в Дубае, хотя большинство говорят, что фундаментальные показатели сектора на данный момент остаются прочными. В эмирате продолжают наблюдаться рекордные предварительные продажи и сильный приток богатых иностранных покупателей, что повышает прибыльность и денежные резервы строительных компаний.

«Спрос на облигации недвижимости и сукук в ОАЭ вряд ли исчезнет в ближайшем будущем», — сказал Апостолос Бантис, управляющий директор консалтинговой компании с фиксированным доходом Union Bancaire Privée. «Глобальные инвесторы по-прежнему привлекаются более качественными строительными компаниями, предлагающими доходность, которая выделяется по сравнению с развитыми рынками», — добавил он.

В то же время глобальный экономический спад, волнения в регионе и падение цен на нефть могут подорвать доверие и подвергнуть риску некоторых покупателей жилья, если строительная компания будет с трудом реализовывать свои проекты. Волна предложения новой недвижимости побудила Fitch Ratings прогнозировать «умеренную коррекцию» в конце 2025 года и в 2026 году.

UBS Group предупредила, что риск возникновения пузыря в Дубае увеличился с 2022 года, хотя город пока не попадает в категорию «высокого риска» банка благодаря высоким доходам от аренды и относительно доступным ценам на жилье.

На долговых рынках приток новых сделок сукук по недвижимости может стать проверкой аппетита рынка, особенно потому, что инвесторы стараются избежать чрезмерного воздействия на один сектор. Фади Генди, управляющий портфелем облигаций Arqaam Capital, говорит, что большой объем сделок в этом году привел к некоторым признакам усталости инвесторов, о чем свидетельствует тот факт, что некоторые из последних сделок торгуются ниже цены повторного размещения и с более высокими премиями за новые выпуски.

«Этого следовало ожидать после высоких объемов, достигнутых в этом году в секторе, который сконцентрирован в нескольких компаниях», — отмечает он.

Ничто из этого не останавливает строительные компании, стремящиеся привлечь средства в краткосрочной перспективе. Для многих частное кредитование стало жизненно важным новым источником ликвидности, поскольку традиционные банки достигли предела своего воздействия на сектор недвижимости.

В начале этого года Omniyat обратилась к Nomura за частным кредитом в размере 100 миллионов долларов, и специалисты по частному кредитованию говорят, что большая часть спроса в ОАЭ в настоящее время исходит от строительных компаний.

«Банки достигли ограничения по сектору и отдают приоритет кредитованию крупных строительных компаний, поддерживаемых государством», — сказал Дэвид Беккет, руководитель отдела создания и развития бизнеса на Ближнем Востоке управляющей компанией SC Lowy. «В результате частные строительные компании получают недостаточное финансирование, но они демонстрируют высокую прибыль и готовы платить частные кредитные спреды», — добавляет он.

Некоторые фирмы рассматривают возможность листинга за пределами долговых рынков, хотя окончательные планы еще не объявлены. Бингхатти, Самана и Арада входят в число тех, кто рассматривает возможность первичного публичного размещения акций.

Геннди рассматривает увеличение количества IPO как положительное изменение не только потому, что оно может привести к новым вливаниям капитала, но и потому, что оно повысит прозрачность корпоративного управления. Одним из основных рисков, на которые следует обратить внимание, является дивидендная политика, призванная гарантировать, что строительные компании сохранят достаточные резервы на случай потенциальных будущих спадов. Инвесторы знакомы с колебаниями в секторе недвижимости Дубая. Damac Properties была приватизирована в 2022 году с большой скидкой к первоначальной цене листинга.

Несмотря на потенциальные проблемы, инвесторы и застройщики недвижимости рассчитывают на сохранение спроса, отчасти потому, что иностранцы продолжают стекаться в Дубай и близлежащие эмираты.

Генди подчеркнул, что краткосрочные фундаментальные показатели сектора остаются неизменными, а опасения по поводу потенциального перенасыщения рынка в 2026 и 2027 годах могут быть преувеличены, поскольку фактические новые проекты, как правило, не оправдывают прогнозов.

«Однако, если произойдет более серьезная коррекция, мы ожидаем увидеть некоторые расхождения в рыночных ценах между различными эмитентами недвижимости из-за различий в их бизнес-моделях, операционных и финансовых показателях», — сказал Генди об облигациях, которые выпускают строительные компании.