Что происходит с ценами: Рынок недвижимости после евро
После вступления Болгарии в еврозону на рынке жилья возникает новая динамика недвижимость. Рынок начинает постепенно возвращаться к более умеренному и устойчивому ритму после рекордной активности в 2025 году, когда многие покупатели ускорили свои решения в ожидании введения евро. Об этом свидетельствуют данные агентства недвижимости BULGARIAN PROPERTIES.
Новые тенденции
Уже появляются первые новые тенденции – увеличение предложения по сравнению с прошлым годом, некоторое охлаждение среди покупателей и замедление темпов роста цен на жилье.
Одним из наиболее заметных изменений начала 2026 года является увеличение количества объектов недвижимости, выставленных на продажу. 2024 и 2025 годы были периодом доминирования покупателей, когда сложно найти готовую жилую недвижимость для продажи в крупных городах. В то время многие владельцы отложили продажу, следя за рынком и ожидая вступления Болгарии в еврозону с идеей реализации более высоких цен.
С начала года наблюдается заметное движение со стороны продавцов, что привело к значительному увеличению количества новых объявлений. На рынке активно действуют разные группы собственников. Часть недвижимости предлагают иностранные владельцы, которые также ждали вступления Болгарии в еврозону.
Есть также интерес со стороны наследников имущества, которые соглашаются продать между собой и выставить на продажу квартиры или дома, в том числе недвижимость за пределами крупных городов, которую они не планируют использовать.
Рекордные объемы транзакций были зафиксированы в 2025 году, особенно в первой половине года, когда многие домохозяйства ускорили покупки из-за ожиданий вокруг евро. В начале 2026 года количество сделок составило примерно половину от чрезвычайно сильного года, но осталось сопоставимым с уровнями 2022, 2023 и 2024 годов.
Цены
Несмотря на более умеренную активность, цены на жилье в крупных городах нашей страны продолжают расти, хотя и более медленными темпами. По данным компании Bulgaria Properties, по состоянию на февраль 2026 года средняя цена жилья в Софии достигает около 2500 евро/кв.м, что представляет собой годовой рост около 18%, в Пловдиве — средняя цена 1520 евро/кв.м. — 13% годовой рост, в Варне — средняя цена 1900 евро/кв.м. — 17% годовой рост, в Бургасе — средняя цена 1700 евро/кв.м. — Ежегодный рост 19%.
Хотя годовой прирост остается относительно высоким, месячная динамика уже демонстрирует явное замедление. По наблюдениям агентства, рост цен в месячном исчислении составляет менее 2%, что существенно ниже темпов роста цен, наблюдавшихся в конце 2025 года.
По мнению аналитиков компании, эффект от вступления Болгарии в еврозону уже во многом отразился на ценах на недвижимость уже в 2025 году. Ожидания вокруг введения новой валюты сыграли сильную психологическую роль на рынке и ускорили принятие решений как покупателей, так и продавцов, говорят эксперты.
Этот эффект сочетается с другими факторами, которые также оказывают сильное влияние на рынок – низкими ставками по ипотечным кредитам, значительным ростом жилищных кредитов, ростом доходов и ожиданиями более высокой инфляции. В результате год для рынка был очень сильным, и некоторая часть потенциального эффекта евро была «исчерпана» за время до вступления.
После вступления Болгарии в еврозону также сообщается о некотором повышении интереса со стороны иностранных покупателей. Однако пока этот интерес остается весьма ограниченным и масштабных инвестиционных волн не наблюдается. В основном это мелкие инвесторы или люди, покупающие второй дом. В основном они ищут более доступную недвижимость – дома в сельской местности или апартаменты на курортах, таких как Банско и Солнечный Берег. Основным драйвером рынка жилья в Болгарии по-прежнему остается внутренний спрос.
Прогноз на 2026 год – постепенное балансирование рынка. После чрезвычайно сильного 2025 года мы, вероятно, увидим меньше сделок, увеличение предложения недвижимости и более умеренный рост цен.
