«Деньги под матрасами закончились»: Рынок недвижимости пошел вниз

Рынок недвижимости в нашей стране начал остывать. После рекордного роста в 2025 году, согласно новым данным, предложение увеличилось, а количество транзакций снизилось, что является четким сигналом о вступлении в более сбалансированную фазу.

Статистика показывает, что в первом квартале 2025 года в Софии было зарегистрировано 8588 сделок – 20-летний пик, при этом ипотечные кредиты также остаются на очень высоком уровне.

Больше никаких импульсивных покупок

«Когда цены достигают высокого пика, покупатели начинают больше думать, а не действовать импульсивно. Делать ли необоснованный шаг и сразу покупать недвижимость, или думать, консультироваться и смотреть, что происходит на рынке. В январе-феврале произошло резкое увеличение предложения, что несколько усложняет выбор покупателя и продлевает его во времени. Снижение сделок составляет 10%, но активных предложений подорожало на 26%. В январе и феврале у нас наблюдался активный рост новых предложений, что дает покупателю возможность выбирать больше», — прокомментировала директор брокерского агентства Гергана Бахчеванова.

По ее словам, одна из главных причин — исчерпание так называемого «эффекта еврозоны» — многие покупатели ринулись вкладывать средства в недвижимость в 2025 году, ожидая резкого роста цен после введения евро. Это привело к упреждающему росту цен и массовым покупкам в инвестиционных целях.

Цены подскочили заранее, деньги на матрас кончились

«Цены заранее выросли. Сейчас мы входим в новое равновесие», — сказал кредитный посредник Деян Васильев.

По его словам, «январь был месяцем, в котором банкиры считали гроши, поскольку введение евро задержало многие процессы, связанные с ипотечным кредитованием».

По его словам, в январе и феврале, согласно статистике БНБ, мы видим рост ипотечного кредитования примерно на 14%. Количество ипотечных кредитов растет, что подтверждает гипотезу о том, что больший процент сделок, хотя и снизился по сравнению с январем-февралем прошлого года, приходится на ипотечные кредиты из-за достигнутых высоких цен на недвижимость, сообщает bTV.

«Эти зарезервированные деньги, так называемые матрасы, расчищены. Последний квартал действительно съел тот эффект, что с вступлением в еврозону цены вырастут. То, что произошло — они поднялись заранее. И, на мой взгляд, мы сейчас входим в новое равновесие, другое равновесие, где есть более сбалансированное предложение и спрос», — считает Васильев.

В первые месяцы года также наблюдается значительный рост количества новых объявлений.

По мнению экспертов, это означает, что у покупателей появляется больше выбора, просмотры растут, а решения принимаются медленнее.

Брокеры придерживаются мнения, что некоторые из продавцов являются инвесторами, которые сейчас выходят на рынок ради прибыли или из опасения будущего падения.

Источник: iStock

Требуется доступное жилье, гаражи стоят 100 000 евро

В условиях неопределенности покупатели становятся более осторожными и рациональными.

Наиболее востребованной является более доступная недвижимость, дома в хорошо развитых районах и недвижимость с хорошей инфраструктурой и окружающей средой.

По мнению экспертов, люди ищут качество жизни – хорошую экологию, инфраструктуру и даже хороших соседей.

Однако цены на гаражи остаются высокими, особенно в столице, несмотря на охлаждение рынка.

Гаражи в Софии продаются по цене от 50 000 до 100 000 евро, но есть предложения и на сумму более 100 000 евро.

Основная причина этого – затрудненная парковка и нехватка парковочных мест.

Ипотечные кредиты остаются на высоком уровне

Ипотечное кредитование продолжает расти, несмотря на снижение количества сделок. В начале года наблюдался рост около 14% при средней процентной ставке около 2,47%. Есть даже новые предложения с еще более низкими процентными ставками.

Причины – высокая ликвидность банков, растущие сбережения и сильная конкуренция между кредиторами.

Эксперты непреклонны: банки борются за клиентов и предлагают все лучшие условия.

Риск проблем с обслуживанием кредита

Кредитные эксперты предупреждают об опасности чрезмерной задолженности.

Именно поэтому они рекомендуют, чтобы взнос по кредитам не превышал 30% дохода. Хотя банки допускают до 50%, более консервативный подход безопаснее в условиях экономической неопределенности.

В целом эксперты ожидают не обвала рынка, а стабилизации цен, замедления роста (около 5%) и более сбалансированного рынка между спросом и предложением.

По их мнению, это медленные процессы и для падения цен необходимо гораздо более длительное сокращение сделок.

По их мнению, покупать следует разумно, а не на эмоциях – с большим анализом и менее поспешными решениями.

Эксперты полагают, что на рынке недвижимости никакого «лопания» пузыря нет, а просто затихает после многих лет бурного роста.