Эр-Рияд охлаждает свой рынок недвижимости, чтобы привлечь иностранцев из Дубая

Саудовская Аравия вносит существенные изменения в свой рынок недвижимости, а наследный принц Мухаммед бен Салман пытается решить одно из самых больших препятствий на пути Эр-Рияда — кризис недвижимости, который подрывает способность страны конкурировать с такими финансовыми центрами, как Дубай и Абу-Даби, пишет Bloomberg.

От беспрецедентного пятилетнего замораживания арендной платы до четырехкратного увеличения налогов для содействия строительству большего количества жилья и офисов, реформы проводятся быстро, все для того, чтобы улучшить качество жизни в городе, который принц поставил в центр своей программы диверсификации «Видение 2030».

Местные жители Саудовской Аравии, которые не могут позволить себе высокие цены на жилье, играют центральную роль в усилиях правительства и уже давно играют решающую роль в его стратегии по созданию более процветающей экономики. На этот раз задействованы другие группы — международные конгломераты и зарубежные таланты.

Способность их привлекать имеет решающее значение для расширения Саудовской Аравии в таких областях, как частное кредитование, искусственный интеллект и альтернативные инвестиции. По данным консалтинговой компании Knight Frank, цены на квартиры в Эр-Рияде за последние пять лет выросли почти вдвое. Город не имеет возможности обеспечить современные дома комфортом в достаточно большом масштабе для руководителей компаний, которые ему необходимы, чтобы конкурировать в качестве международного центра.

«Когда арендная плата становится 40% дохода, а не 15% или 20%, город теряет конкурентоспособность», — говорит Элиас Абу Самра, генеральный директор Rafal Real Estate Development. «Индустрия недвижимости должна стать платформой для Vision 2030, а не тормозом», — добавляет он.

В последние месяцы Эр-Рияд начал бросить все ресурсы на растущий рынок, пытаясь остановить то, что сам Мухаммед бен Салман назвал недопустимым ростом цен.

По данным консалтинговой компании CBRE Group, в первой половине этого года арендная плата квартир в Эр-Рияде выросла на 15%, а цены на виллы — на 8 процентов, причем давление ощутили как местные жители, так и иностранцы.

Аренда домов в закрытых комплексах с магазинами, бассейнами, тренажерными залами и отсутствием дресс-кода обычно представляет собой длинные очереди, а цены варьируются от $4000 до $6000 в месяц за обычную квартиру с одной спальней.

Хотя дома есть и дешевле, большая часть предложений в Эр-Рияде состоит из старых объектов недвижимости. Брокер, который недавно искал дом для генерального директора в Эр-Рияде, говорит, что им не удалось найти то, что он искал, несмотря на долгое исследование.

Цены растут и в Объединенных Арабских Эмиратах, особенно в Дубае, где с конца 2019 года цены на жилье выросли на 75%, согласно данным консалтинговой компании JLL. Но в отличие от Эр-Рияда, Дубая и Абу-Даби, здесь имеется большое количество мезонетов, вилл и квартир, оснащенных роскошными удобствами, в широком диапазоне цен продажи и аренды. Спрос на недвижимость в Дубае вырос с 2020 года благодаря тому, как правительство справилось с пандемией, и либеральной визовой политике, которая привлекла иностранных покупателей.

На сайте объявлений Bayut представлены двухкомнатные квартиры в Towers в финансовом центре Дубая, которые сдаются в аренду по ценам, начинающимся примерно от 3000 долларов в месяц.

В некоторых проблемах на рынке недвижимости Эр-Рияд виновен в целях роста населения до 10 миллионов человек к 2030 году по сравнению с примерно 8 миллионами на данный момент, одновременно привлекая сотни новых компаний для открытия своих штаб-квартир в столице. Компании предлагают налоговые льготы и обещают облегчить общение с такими игроками, как государственный инвестиционный фонд, оцениваемый почти в 1 триллион долларов. долларов, если они намерены создать региональные заводы в Эр-Рияде.

Лучшего и дешевого жилья пока может оказаться недостаточно для привлечения иностранных сотрудников. Иностранцы часто говорят, что Эр-Рияд предлагает ограниченный выбор школ и медицинских учреждений, хотя город работает над тем, чтобы предложить новые возможности и даже открыть метро.

Пятилетнее замораживание арендной платы уже помогает перевести предложения о переводе клиентов в Astrolabs, что помогает компаниям обосноваться в Саудовской Аравии, говорит Алекс Николс, директор по развитию компании.

Но некоторые аналитики предупреждают, что замораживание может привести к нежелательным результатам в долгосрочной перспективе, вызывая снижение инвестиций в недвижимость. SNB Capital видит негативные последствия для строительных компаний и инвестиций в сдаваемое в аренду жилье.

«Это путь к краху, если вы попытаетесь напрямую управлять арендной платой или манипулировать ею», — говорит экономист группы UBS Маттиас Хольши перед Bloomberg Television. Есть «другие ограниченные меры воздействия, которые все еще могут замедлить рост арендной платы», добавляет он.

Еще до последних шагов рынок недвижимости в Эр-Рияде начал проявлять признаки охлаждения, поскольку он стал все более недоступным. Предложение также увеличивается.

Хотя это и не так заметно, как замораживание арендной платы, вероятно, более сильной реформой в последнее время стало изменение правил в отношении пустых земель в Эр-Рияде.

Саудовская Аравия шокировала сектор в этом году новым налоговым режимом, согласно которому каждый, имеющий более 5000 квадратных метров незастроенной земли в районах с высоким приоритетом, должен будет платить в четыре раза больший годовой налог до 10%, если не начнет строительство. Королевство также ввело 5% налог на землю с пустыми или неиспользуемыми зданиями.

Ожидается, что эти действия в совокупности увеличат предложение земли, домов и офисов.

«За последние десять дней с нами связались как минимум пять крупных землевладельцев и попросили нас строить вместе», — говорит Зиад Эль Чаар, генеральный директор Dar Global, которая имеет крупные проекты в Саудовской Аравии и также является международным партнером Trump Organization.

Теперь вопрос заключается в том, как ожидаемая волна новых проектов будет финансироваться в текущих экономических условиях: на прошлой неделе Саудовская Аравия более чем в два раза увеличила свой прогноз дефицита в 2025 году, а банки столкнулись с ужесточением ликвидности и замедлением роста кредитования.

Это может открыть хорошие возможности для финансирования частных кредитных и инвестиционных фондов недвижимости, частных инвестиционных компаний и семейных офисов.

«Из-за ограничений мощности каждый найдет что-то для себя», — говорит Марк Пинто, глобальный руководитель подразделения частного кредитования Moody’s Ratings.