Квартиры в Софии за год подорожали на 20%, в Варне покупает все больше молодежи

В последние месяцы 2025 года в Софии выросла доля сделок с жильем, реализованных за счет собственных средств покупателей. Если к середине года около 30% покупок в столице совершались без помощи финансового учреждения, то по итогам года они составили около 45% от всех. В Пловдиве ситуация идентичная – ипотечные кредиты снижаются по сравнению с началом года, хотя они по-прежнему занимают ключевую долю сделок. Об этом говорится в ежегодном обзоре рынка жилья компании недвижимости «Имотека».

«Предстоящее введение евро сыграло роль серьезного катализатора для некоторых покупателей и подтолкнуло их инвестировать свои сбережения, независимо от их размера, в жилье. Этот шаг дал им уверенность в том, что их средства защищены от возможных неопределенностей, таких как, например, изменение банковских условий. Дополнительным фактором для них стало ожидание роста цен на недвижимость после введения евро, подкрепленное опытом других стран еврозоны. Это отражается в большем количестве операций с наличными, но зависимость от банковского кредитования в нашей стране еще не проявилась», — прокомментировал он. Явор Пейчев, исполнительный директор «Имотека».

По его словам, ужесточение мер банков в конце года позволило отсеять часть покупателей, которым не хватило денег для самооплаты. Это также связано с частичным успокоением рынка, произошедшим с началом осени. Эта тенденция развернется в 2026 году — участниками рынка жилья останутся люди со сбережениями, а также люди с гарантированными и устойчивыми доходами, а личная потребность в жилье будет играть ключевую роль в решении о покупке, полагает Пейчев.

Двух- и трехкомнатные квартиры в Софии подорожали на 20%

О новом повышении цен сообщает «Имотека». В Софии это наиболее ярко выражено в двух- и трехкомнатных домах, которые ежегодно дорожают примерно на 20%. Дома с одной и несколькими спальнями также растут, но примерно на 10%.

«На динамичном рынке, которому предшествуют ожидания спада, логично также искать наиболее ликвидные дома. Двух- и трехкомнатные квартиры в хороших местах всегда будут оставаться в центре внимания как покупателей для личного пользования, так и клиентов, ориентированных на инвестиции. Это также сделало этот рынок гораздо более активным, а цены — выше», — объясняет Пейчев.

Введение евро также является одной из причин небольшого роста инвестиционных покупок за этот период, говорится в обзоре компании. С 21% в 2024 году они вырастут до 25% в 2025 году. Это опять же связано с желанием людей сохранить свои деньги на случай непредвиденных обстоятельств. С другой стороны, желание людей приобретать недвижимость также является результатом общей психологической установки, согласно которой такой тип инвестиций является безопасным и консервативным.

Растет и доля покупок новостроек в Софии, которая в 2025 году составит около 1/3 всех сделок, по данным «Имотеки». Для многих покупателей это был первый выбор из-за высокого качества строительства, а также возможности более гибких схем оплаты. В условиях ужесточения банковского кредитования новое строительство зачастую предлагает большую предсказуемость цены и поэтапность платежей, отмечают в компании.

Почти весь 2025 год был рынком продавцов, говорится в анализе. Хотя к концу периода некоторые клиенты испытывали некоторые колебания, скидки не играли решающей роли до конца периода.

«Люди, имевшие средства для самостоятельного участия, оставались активными на рынке до конца 2025 года. Спрос оставался выше предложения, что практически не оставляло места для переговоров, за исключением случаев цены предложения выше рыночной. Еще неизвестно, к чему в ближайшие месяцы приведет баланс между спросом и предложением», — прокомментировал Явор Пейчев.

От 40 до 49 лет – возраст большинства покупателей Софии в течение года. Эти клиенты в основном заняты в сфере финансов, торговли, в ИТ-секторе, здравоохранении, логистике. В последние месяцы 2025 года они начали заключать сделки после большего количества проверок — около 8, причем причина кроется в желании выбрать оптимальный объект и не ошибиться, движимое всеобщей эйфорией.

Средняя площадь выставленных на продажу домов снижается в конце года по сравнению с началом. Если в первые полгода она составляла около 115 квадратных метров, то к октябрю-декабрю она сократилась до 100 квадратных метров. По мнению экспертов, это связано с растущим интересом к инвестиционным покупкам.

«Снижение средней площади отражает ориентацию покупателей на меньшие и более ликвидные дома. Есть и другая группа покупателей, которые решили вложить имеющиеся деньги в недвижимость, но без ущерба для качества и местоположения. Таким образом, квартиры меньшего размера вернулись в интерес жителей Софии», — говорит Пейчев.

Все молодые и молодые люди покупают дома в Варне

Цены в Варне выросли в среднем на 17% за весь 2025 год. Прирост, в отличие от столицы, равномерно распределен по типам недвижимости. Наиболее популярные у покупателей районы: Изгрев, Виница, Владиславово, Кайсиева градина, Левски, Чайка.

Сделки по ипотечному кредитованию в морской столице составляют около 40% от всех — значение остается идентичным показателям 2024 года, отмечают в «Имотеке». Однако более половины из них покрывают более 80% стоимости сделки. Остальные 60% покупок совершаются наличными, а незначительная часть покупателей в Варне прибегает к потребительскому кредиту.

Чуть более 20% покупок в 2025 году останутся в инвестиционных целях. Доля сделок по новому строительству аналогична. Как и в 2024 году, покупатели Варны, помимо традиционного поиска двух- и трехкомнатных квартир, также делают акцент на многокомнатные квартиры.

«Покупки в Варне, в основном с инвестиционной целью, имеют более расширенное назначение, чем, например, в Софии. Основная причина в том, что некоторые из них продаются сезонно из-за туристического характера места назначения. Профиль многокомнатной квартиры предполагает хорошую доходность, поскольку дает более гибкие возможности для летнего отдыха всей семьей», — комментирует Явор Пейчев.

Покупатели в Варне молодеют, по данным «Имотеки». Если в первом полугодии, как и в целом 2024 году, их средний возраст составлял 40-45 лет, то во втором полугодии 2025 года лимит снизился еще больше. За период июль-декабрь 2025 года среднестатистическому покупателю было всего 36 лет. Сферы его занятости идентичны столичным, при этом мореплавание является дополнительным сегментом для покупателей приморского города.

Пловдив является лидером по сделкам ипотечного кредитования

Пловдив остается городом, который лидирует среди других по объему ипотечного кредитования. И хотя доля закупок с внешним финансированием снизилась на 10 процентных пунктов во втором полугодии 2025 года по сравнению с первым, они продолжают формировать половину всего рынка, отмечают в «Имотеке».

Инвестиционные операции остаются без существенных изменений в годовом исчислении – чуть более 20%. Рынок нового строительства становится все более активным в Городе Холмов, достигая 15% сделок в течение года. Наиболее активно строительство новых объектов ведется в районах Смирненски, Западен, Гребната база, Остромила. Динамика сделок видна даже в Кючук Парижском, Беломорском. Наиболее привлекательными районами остаются Тракия и Каршияка.

Активный рынок домов в городе и близлежащих поселках продолжается, отмечают в компании. Сделки с недвижимостью составили около 12% от всех сделок за рассматриваемый период. Районы как Родопского воротника, так и Южной дуги остаются популярными.

Средний возраст покупателей в Пловдиве в 2025 году составляет 40 лет, и в основном они заняты в сфере торговли, финансов и логистики. Клиенты Пловдива также заключают сделки быстрее всех по сравнению с клиентами в других крупных городах. В среднем в городе за период совершаются сделки после четырех проверок, тогда как в Софии и Варне покупателям необходимо от 6 до 10 проверок, добавляет «Имотека».