После евро: Изменения на рынке жилья в Болгарии
После многих лет сильного роста, ограниченного предложения и ускоренных решений рынок недвижимость в Болгарии начинает перестраиваться. Не за счет внезапного изменения, а за счет постепенного перехода к более сбалансированной и устойчивой динамике, когда соотношение между ценой и реальной стоимостью начнет восстанавливаться. «На данный момент мы наблюдаем нормализацию. Решения больше не принимаются импульсивно, а стали более продуманными — как со стороны покупателей, так и со стороны инвесторов», — прокомментировали эксперты SORENDA Real Estate.
Больше предложения, меньше эйфории
По мнению компании, одним из наиболее ярких сигналов этих изменений является увеличение предложения. В отдельных районах Софии, где еще год назад было 2-3 конкурентных предложения, сегодня их уже 10 и более. В результате сделки происходят медленнее, а переговоры становятся более длительными и детальными. В некоторых случаях вносятся корректировки – не только в цены, но и в условия сделок.
По рыночным данным, в 2025 году цены на жилье выросли в среднем примерно на 11-12 процентов, а в некоторых районах Софии рост превысил 20 процентов. Именно этот ускоренный рост лежит в основе сегодняшнего «похолодания».
Большая часть так называемого эффекта евро уже проявилась в предыдущие годы. Сегодня рынок в гораздо большей степени движим фундаментальными факторами – доходом, занятостью, доступом к кредитам, отмечают в компании.
Одним из наиболее значительных изменений является переход от покупки по площади к покупке по стоимости. Сегодня клиенты ценят недвижимость как целостный продукт – местоположение, окружающую среду, транспортную доступность, зеленые насаждения, качество строительства и долгосрочное обслуживание. Даже такие детали, как экспозиция (с явным предпочтением югу), функциональное распределение и тип отопления, становятся ключевыми факторами при выборе.
Процентные ставки после евро: стабильность, но и больше дисциплины
После присоединения к еврозоне наблюдалось важное структурное изменение — высвобождение значительного ресурса в банковской системе за счет сокращения обязательных резервов примерно с 12 процентов до почти 1 процента, что, по мнению компании, создает условия для поддержания хороших кредитных условий и высокой ликвидности.
В этом контексте, по мнению компании, рыночные ожидания заключаются в том, что ставки по жилищным кредитам останутся стабильными в краткосрочной и среднесрочной перспективе без резкого повышательного давления. Однако в то же время банки становятся более осторожными. Кредитный рейтинг ужесточен, особенно на фоне глобальной неопределенности и потенциальных инфляционных рисков. Инвестиционные покупки часто требуют более высокой франшизы или применения более консервативных условий для компенсации более высокого риска.
Банковское кредитование продолжит оставаться основным драйвером рынка. Стабильная банковская система и относительно хорошие условия кредитования поддерживают спрос, но любое изменение процентных ставок оказывает быстрое влияние на активность», — заявили в компании.
Что дальше в 2026 году
Продлевается время осуществления сделок. Покупатели рассматривают больше альтернатив, проводят больше проверок и редко принимают решения под давлением. В то же время наблюдается и явное несоответствие ожиданий продавцов и покупателей, что вполне логично после периода быстрого роста. Часть продавцов по-прежнему ориентируется на пиковые уровни цен последних лет, тогда как покупатели существенно более прагматичны и чувствительны к реальной стоимости недвижимости. Это приводит к более длительным переговорам и в некоторых случаях к корректировкам – как цен, так и условий сделок. Со временем этот дисбаланс постепенно сглаживается, что является естественной частью процесса нормализации. Именно на этом этапе рынок становится более здоровым – с меньшим количеством импульсивных решений и более четкой взаимосвязью между ценой и качеством, отмечают в компании.
Ожидается, что в 2026 году рост цен продолжится, но значительно более умеренными темпами. Признаков резкой коррекции нет, а скорее стабилизация – рынок растет, но устойчиво, отмечает компания и добавляет, что именно в такой среде выделяются проекты, имеющие реальную ценность, что является ярчайшим признаком того, что рынок уже не находится в эйфории, а находится в следующей, более зрелой фазе.
