Рынок офисной недвижимости США имеет К-образную форму, как и экономика

За последний год мы наблюдали рост потребления энергии людьми с более высокими доходами, в то время как домохозяйства со средним доходом и рабочий класс стали более экономными. Похожий тон принимает и рынок офисной недвижимости, пишет Конор Сенн для Bloomberg.

2026 год — это год, когда владельцы офисных зданий и строительные компании переходят от подхода к восстановлению к мышлению расширения. Но есть одна загвоздка: это применимо только к верхнему сегменту рынка, в городах и субрынках, которые наиболее привлекательны для работодателей в быстро развивающихся секторах, таких как финансы и технологии. Ожидается, что несколько новых роскошных зданий появятся в таких городах, как Нью-Йорк, Даллас и даже Атланта, в то время как старые здания и менее привлекательные места по всей стране продолжают испытывать трудности.

Скромное увеличение объемов нового строительства логично, поскольку девелоперам не нужно учитывать состояние рынка в целом, важно то, есть ли дефицит площадей в каком-либо сегменте рынка, при арендной плате, покрывающей затраты на строительство новой башни. Поскольку затраты на строительство и финансирование высоки, строительным компаниям нужны арендаторы, готовые платить очень высокую арендную плату за строительство.

Сила верхнего сегмента офисного рынка достигла такого уровня, когда застройщики офисов становятся более уверенными в себе. Это было очевидно в оптимизме, выраженном Мэтью Дилиберто, финансовым директором SL Green Realty Corp., во время телеконференции на прошлой неделе, когда его спросили о проекте на Мэдисон-авеню в Нью-Йорке. «Мое единственное желание — чтобы здание было построено и готово к использованию уже сегодня, поскольку спроса будет более чем достаточно, чтобы его заполнить», — заявил он. В прошлом месяце компания BXP нашла якорного арендатора для своей 46-этажной башни площадью 87 000 квадратных футов на Мэдисон-авеню, до завершения которой осталось еще более трех лет. Объявляя финансовые результаты, руководители заявили, что ведут переговоры о письме о намерениях относительно другой части здания, что будет означать, что почти половина его будет сдана в аренду.

Восстановление офисного рынка Сан-Франциско, который не так развит, как рынок Нью-Йорка, также имеет К-образную форму. Речь идет не только о новых и старых зданиях, но и о верхних и нижних этажах одного и того же здания. Дуглас Линд, президент и директор BXP, говорит, что арендная плата «в основании здания» на рынке Сан-Франциско отстает от арендной платы на верхних этажах.

Задержка между началом строительства и открытием офисного здания важна для оптимистичных прогнозов. Продолжающийся рост арендной платы за офисы будет означать острую нехватку площадей в элитных зданиях в период с 2028 по 2030 год, именно на этот период строительные компании сегодня обращают внимание при принятии решения о новом проекте. По словам М. Колина Коннелли, генерального директора Cousins ​​Properties, инвестиционного фонда офисной недвижимости, ориентированного на крупные города Солнечного пояса, включая Атланту и Шарлотту, значительного увеличения предложения можно ожидать через четыре-пять лет.

Именно поэтому строительные компании надеются начать строительство новых зданий позднее в этом году. Опрос Федеральной резервной системы среди высокопоставленных кредитных чиновников показал, что спрос на кредиты на строительство коммерческой недвижимости растет впервые за четыре года. Коннолли надеется найти проект в одном из крупных городов, где работает его компания, который может начаться в конце 2026 или 2027 года.

Но прогнозирования тенденций краткосрочной арендной платы и понимания того, что до 2030 года не произойдет значительного увеличения количества новых роскошных зданий, недостаточно, чтобы знать, окупится ли новое строительство, как показал обвал акций крупных инвестиционных фондов офисных помещений. В настоящее время существует большая неопределенность относительно будущего занятости белых воротничков, что отражается на ценах на акции компаний-разработчиков программного обеспечения и других информационных компаний. ИИ, возможно, не приведет к значительному сокращению рабочих мест в 2026 году, но это мало что говорит нам о рынке труда через пять лет, когда офисные здания, строительство которых начнется в этом году, начнут нанимать сотрудников.

Тем не менее, пока динамика арендной платы остается положительной, а условия финансирования благоприятными, строительные компании не позволят неопределенности ИИ помешать им снова строить после нескольких лет застоя. Новые роскошные здания вот-вот появятся на рынке, и инвесторы и чиновники надеются, что они все еще будут нужны, когда они вступят в эксплуатацию.