Самое дорогое жилье в Софии – в центре, а самое доступное – у Памятника Доктору, «Надежды» и «Банишоры».

Рынок аренды в Софии больше не определяется только районом. Качество жилья, его распределение, энергоэффективность, расходы на техническое обслуживание и наличие парковочных мест приобретают все большее значение. В пределах одного района разница между старым, неотремонтированным домом и современной однокомнатной квартирой в новостройке может достигать сотен евро в месяц. Именно это делает анализ сдачи в аренду двухкомнатных квартир ключом к пониманию реальной логики рынка, писал он в своей книге. анализ портала недвижимости Imoti.netкоторая входит в Investor Media Group.

В нем представлены текущие ценовые диапазоны предложений двухкомнатных квартир в аренду в Софии согласно активным объявлениям на сайте. .

Центр и Памятник Доктору – премиум-сегмент рынка аренды

В центральных частях Софии, включая районы вокруг памятника Доктору, по-прежнему сохраняется верхний предел цен на аренду двухкомнатных квартир. По состоянию на начало 2026 года предложения аренды в этом сегменте обычно начинаются от 750 евро, а для домов с качественным ремонтом достигают 900 евро и выше. Это недвижимость, где местоположение является ведущим ценовым фактором, а предложение сильно ограничено.

Спрос в центре специфичен и относительно стабилен. Арендаторы – преимущественно иностранцы, сотрудники международных компаний, дипломаты, юристы, архитекторы и люди свободных профессий. Для них решающее значение имеет близость к месту работы, учреждениям и культурной жизни, а цена остается второстепенным фактором. В этом сегменте отчетливо видно изменение ожиданий — квартирам без современного ремонта, даже в превосходных местах, становится все сложнее поддерживать высокий уровень арендной платы и дольше оставаться в списках.

«Лозенец» и «Изток» – сложившиеся кварталы со стабильным спросом.

«Лозенец» и «Изток» остаются одними из самых привлекательных районов для аренды однокомнатной квартиры в Софии и в 2026 году. Средние цены предложения в этих районах обычно находятся в пределах 750-800 евро, с квартирами рядом с метро, ​​парками или с включенным парковочным местом наблюдаются еще более высокие уровни.

Это районы с особым профилем, которые предпочитают арендаторы, ищущие долгосрочное жилье и более высокое качество окружающей среды. Здесь чаще заключаются договоры на более длительные сроки, а текучесть арендаторов ниже. Именно эта стабильность делает Лозенец и Изток привлекательными не только для проживания, но и для инвесторов, делающих ставку на безопасность, а не максимальную доходность.

Южные районы – «Хладильника», «Крастова вада» и «Манастирски ливади» как движущая сила рынка

Южные районы Софии продолжают оставаться наиболее динамично развивающимся районом рынка аренды. В «Хладильнике», «Крастова Вада» и «Манастирски Ливади» двухкомнатные квартиры в аренду на начало 2026 года чаще всего предлагаются в диапазоне 800–860 евро. Эти уровни теперь воспринимаются как «нормальные» для района и редко становятся сюрпризом для арендаторов.

Основная причина этого – концентрация новостроек, современных жилых комплексов и хорошая транспортная связь с деловыми районами города. Арендаторы в этих кварталах чрезвычайно требовательны – они ожидают функциональную планировку, хорошее естественное освещение, современную бытовую технику и, прежде всего, охраняемую парковку. Квартиры, которые не соответствуют этим критериям, с трудом оправдывают свою высокую цену, независимо от местоположения.

«Молодежь» и «Дружба» – настоящий «костяк» массового спроса

Младост и Дружба продолжают оставаться одними из самых важных районов на рынке аренды в Софии. По состоянию на начало 2026 года средняя арендная плата составляет около 630–690 евро, при этом спрос наиболее сконцентрирован вокруг станций метро и офисных помещений.

Здесь рынок чрезвычайно рационален. Арендаторы активно сравнивают предложения и чувствительны к любой разнице в цене, состоянии или распределении. Это делает эти кварталы своего рода «барометром» реальной платежеспособности рынка. Квартиры с хорошим ремонтом сдаются быстро, а вот компромиссные квартиры часто требуют корректировки цен.

Студенческий город – активность, обмен и сезонность

Студенческий град сохраняет свою роль одного из самых активных рынков аренды двухкомнатных квартир. По состоянию на начало 2026 года средние цены предложения составляют около 650–660 евро. Характерно для района то, что большую часть квартир сдают два человека, что позволяет поддерживать такой уровень цен.

Рынок здесь сильно сезонен и зависит от академического календаря. При этом наблюдается явный рост требований – арендаторы все реже принимают старую мебель и жилье в плохом состоянии. Это вынуждает некоторых владельцев инвестировать в ремонт, чтобы оставаться конкурентоспособными.

Более доступные районы – бюджетный сегмент с постоянным интересом

В западной и северной частях Софии, включая такие районы, как «Надежда», «Банишора» и части «Люлин», двухкомнатные квартиры в аренду остаются наиболее доступными. В начале 2026 года цены предложения обычно составляют от 450 до 580 евро. Спрос обусловлен в первую очередь ценой: арендаторы часто идут на компромисс в отношении местоположения или фонда зданий.

Тем не менее, и здесь можно наблюдать четкую тенденцию – благоустроенные квартиры с хорошей транспортной развязкой сдаются значительно быстрее. Это показывает, что даже в нижнем ценовом сегменте качество начинает играть все более серьезную роль.

Прогноз рынка аренды трехкомнатных квартир в 2026 году.

В 2026 году наиболее вероятный сценарий – умеренная стабилизация с небольшим ростом качественных объектов. Ожидается, что арендная плата в центральных и южных районах продолжит плавно расти, в то время как цены в более доступных районах останутся относительно стабильными. Разрыв между хорошо обслуживаемым и аварийным жильем будет увеличиваться, что потребует от владельцев все более реалистичных цен.

В начале 2026 года рынок аренды в Софии станет более зрелым, более сегментированным и значительно более требовательным, чем раньше. Для арендаторов это означает больший выбор, но также и необходимость увеличения бюджета на качественное жилье. Для владельцев – необходимость адекватной оценки недвижимости и качественных инвестиций, если они хотят быстрой сдачи в аренду и стабильной арендной платы. Именно двухкомнатные квартиры остаются ключевым сегментом, наиболее точно отражающим реальное состояние и направление развития рынка аренды в Софии в 2026 году.

*Текущий анализ подготовлен полностью на основе активных объявлений аренды двухкомнатных квартир на imoti.net по состоянию на начало 2026 года. Указанные диапазоны цен представляют собой средние уровни предложения, сформированные реальным предложением на данный момент, и дают четкое представление о рыночных ожиданиях арендодателей. Они не являются гарантией окончательной цены, поскольку реальные сделки часто предполагают переговоры, особенно в случае более длинных предложений или объектов недвижимости с компромиссными характеристиками.