Вена — реальность с чувством утопии для арендаторов

Когда дело доходит до примеров лучших практик в дебатах на рынке жилья, часто упоминается Вена. Действительно, австрийская столица занимает выдающееся место в рассказах об успешной жилищной политике. В статье газеты Observer заключается в том, что Вена показывает, что «достойные дома для всех» не являются невозможной мечтой. И New York Times даже объявляет ее «утопией для арендаторов», пишет британскую газету -опекуна.

Значительная часть привлекательности Вены связана с крупным фондом социального жилья. Они составляют около 43% из примерно 1 миллиона жилищ в городе. Около половины из них муниципальны. Другая половина предоставляется и управляется ассоциациями жилья с ограниченной прибылью — австрийской версией поставщиков социального жилья, которые имеют право получить небольшую прибыль для финансирования своей деятельности. Социальные дома предназначены не только для людей с низким уровнем доходов, но и обслуживают домохозяйства со среднего и даже верхнего термина среднего класса.

Положительные эффекты непосредственно измеримы. Арендная плата в секторе социального жилья значительно ниже, чем у частного квартила-нового жилья в секторах домов с ограниченной прибылью и муниципальных жилищ на 30% ниже. С другой стороны, качество жилья часто выше, особенно в жилищном фонде с ограниченной прибылью. Кроме того, присутствие социального жилья также снижает уровень арендной платы частных квартир, как показывает недавнее исследование.

Сектор не произошел в одночасье. Это восходит к муниципальному социализму Красной Вены в 1920 -х годах, когда Социал -демократическая рабочая партия ввела социальную политику охвата для улучшения условий жизни рабочего класса. Финансируемый за счет прогрессивных налогов, жилье сыграло важную роль. Сегодня социал -демократы все еще находятся у власти, и обеспечение социального жилья продолжается, хотя и в разных формах. Строительство муниципального жилья снизилось с 1980 -х годов, и жилища с ограниченной прибылью увеличились. Значительная часть финансирования заключается в 1% налогах на зарплату каждого сотрудника в Вене.

Особенно впечатляющей особенностью сектора социального жилья в Вене является его замечательная стабильность. В то время как приватизация нанесла серьезный ущерб сектору в таких городах, как Лондон, Берлин и другие крупные города Европы, влияние в Вене было гораздо более умеренным. В начале 20 -го века австрийское консервативное/правое коалиционное правительство продало федеральные жилищные ассоциации финансовым инвесторам, что затронуло жилищный фонд в Вене. Между тем, в 1990 -х годах федеральное правительство внесло право на покупку арендаторам с ограниченной прибылью.

До настоящего времени влияние программы в Вене осталось умеренным. Многие арендаторы решили продолжать жить. Наряду с новым строительством это означает, что строительство социального жилья не уменьшилось в относительном выражении, но с 1990 -х годов сохранило стабильную долю рынка жилья.

Однако картина не такая розовая. Одна из проблем связана с доступностью социального жилья. В системе, где большинство жилищ распространяются по бюрократическому, а не на рыночном маршруте, распределение является деликатной проблемой. Кандидаты могут подписаться на список ожидания своих жилищных потребностей и условий жилья, а также их доходов. Жилищные ассоциации распространяют часть своих домов по своим собственным каналам, что еще больше усложняет систему. Кроме того, часть жилья жилых ассоциаций требует первоначального вклада от арендаторов, что может быть финансовым препятствием. В целом, система сложна и обычно расставляет приоритеты людей, которые знают, как ее ориентироваться, и для тех, кто жил в городе в течение более длительного времени.

Новые участники рынка жилья могут вместо этого нанимать частные квартиры. Но этот сектор значительно изменился за последние 30 лет. В прошлом комментаторы называли это «интеграционной машиной», которая предлагала низкое, но строго регулируемое и, следовательно, относительно дешевые жилища для тех, кто не имел доступа к социальному жилью. В 1980 -х годах ухудшение состояния жилищного фонда считалось все более проблематичным, и правительство оставляло в Законе о литератах аренды более прибыльной. Арендная плата стала более гибкой, были введены временные договоры аренды, и арендодатели имели право требовать более высокую арендную плату в районах с более высокими ценами на местность. Несмотря на то, что жилищный фонд был значительно отремонтирован с тех пор, было потеряно дешевое жилье, которое является ущерб новым участникам рынка, которые полагаются на них.

Простым выводом по делу Вены может быть то, что политика имеет значение. Благодаря долгосрочной приверженности социальному жилью и ограниченной приватизации условия жилья могут быть улучшены и стать более доступными. Еще более плодородным выводом может быть то, что Вена, посредством политических решений, смогла создать жилищный режим, который дает больший приоритет потребностям в жилье в качестве основной потребности, чем другие европейские города. Эта система включает в себя не только лидеров от местного до федерального уровня, но и планирование органов, строительных компаний, арендодателей, жилищных ассоциаций, банков и предпринимателей. Понимание того, как эта система возникла, как она работает и как она может решать проблемы, может быть самой полезной вещью для изучения городов, которые хотят учиться у Вены.