Повышенная чувствительность к ценам: что произойдет с рынком недвижимости после успешного завершения 2025 года?

Первый квартал 2026 года знаменует собой переход к более умеренному и сбалансированному рынку после сильного завершения 2025 года. Если в прошлом году наблюдался ускоренный рост и высокая активность, то начало 2026 года характеризуется замедлением темпов и более осторожным поведением участников. Об этом говорится в анализе рынка недвижимость компании Arco Real Estate.

Более высокие требования

В сети также отмечают, что покупатели сохраняют активность, но демонстрируют еще более выраженную избирательность. Процесс принятия решений удлиняется за счет более глубокого анализа объектов недвижимости, большей чувствительности к цене и более высоких требований к качеству и местоположению.

Со своей стороны, продавцы продолжают адаптироваться к рыночной среде, все чаще видя реалистичные цены с самого начала предложения, а также большую гибкость в переговорах.

Рынок в первом квартале 2026 года не демонстрирует признаков спада, а скорее вступает в естественную фазу нормализации после периода высокой активности, когда баланс между спросом и предложением постепенно восстанавливается, полагают эксперты.

Они отмечают, что реестр сообщил о снижении количества транзакций по сравнению с сильным четвертым кварталом, что характерно для начала года и связано как с сезонным фактором, так и с естественным охлаждением после активного рыночного цикла.

Какие свойства нужны?

Данные Arco Real Estate показывают, что жилая недвижимость продолжает доминировать в спросе, сохраняя лидирующую долю, составляя 92% всех предложений «Купить», полученных в первом квартале 2026 года.

Квартиры остаются в центре внимания, причем основную часть спроса по-прежнему составляют дома с двумя и тремя спальнями. Это подтверждает устойчивый интерес к функциональным объектам недвижимости, пригодным как для собственного использования, так и для инвестиций.

Спрос на дома остается стабильным, но ограниченным, в то время как сохраняется интерес к гаражам и дополнительным пространствам, особенно в городских условиях с нехваткой парковочных мест.

Разбивка по типам квартир дополнительно подчеркивает профиль покупателя. Категорически преобладает спрос на трехкомнатные квартиры — 57%, за ними следуют двухкомнатные — 28%, которые вместе составляют 85% спроса.

Меньший, но устойчивый интерес наблюдается к однокомнатным квартирам – около 5%, преимущественно инвестиционной направленности. Четырехкомнатные дома формируют 9% спроса, многокомнатные составляют ограниченный сегмент – всего 1%, что свидетельствует о более избирательном спросе на более крупные и дорогие объекты.

В первом квартале 2026 года наблюдалось постепенное увеличение предложения, что способствовало улучшению баланса на рынке.

Наиболее активным остается сегмент нового строительства, где продолжается реализация начатых проектов. В то же время количество завершенных и готовых к заселению объектов остается ограниченным и продается относительно быстро.

Выводы

Рынок недвижимости Болгарии вступает в фазу нормализации после сильного 2025 года, а в первом квартале 2026 года сообщается о снижении количества сделок, но без изменения фундаментального спроса.

Введение евро с начала 2026 года способствует большей прозрачности и предсказуемости на рынке, одновременно приводя к более осторожному и взвешенному поведению со стороны покупателей в краткосрочной перспективе.

Покупатели не отступают, а становятся более требовательными, смещая акцент на качественную недвижимость с хорошим расположением и реальной ценой.

София остается ведущим рынком, в то время как региональные рынки, особенно морские, сообщают о более ощутимом замедлении после сильного инвестиционного периода.

Предложение недвижимости увеличивается, что дает покупателям больше выбора и создает условия для более сбалансированных сделок и активных переговоров.

Ипотечное кредитование остается стабильным, что является ключевым сигналом того, что доверие к рынку сохраняется, несмотря на снижение активности.

Ожидается, что в среднесрочной перспективе евро поддержит рынок за счет облегчения доступа к финансированию, повышения интереса со стороны иностранных инвесторов и лучшей интеграции с европейскими рынками.